上海市拆迁基本法规政策问答

1、政府在什么情况下可以决定进行拆迁？

答：目前，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，市二级人民政府可以作出房屋征收决定的。为了维护国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益，确有必要征收房屋。主要情况包括：为国防和外交需要，政府组织的能源、交通、水利等基础设施建设，与资源保护、防灾减灾、文物保护等相关的公用事业建设，社会福利、市政公共设施等。 保障性住房建设、保障性住房建设、旧区改造以及法律法规要求的其他公益性建设项目。因此，房屋征收应遵循以下三个原则：一是政府主导，即建设项目的组织实施和房屋征收的实施由政府组织；二是房屋征收公共利益优先；集体利益和个人利益都是拆迁。

2什么是“第二轮咨询”？

答：第一次咨询主要是看居民的改革意愿。如果居民同意改革的比例，则将其纳入改革计划。第二次协商主要征求居民对改造方案的意见，并与居民签订具有有效条件的《房屋拆迁补偿安置协议》。在一定期限内，如果签约户数超过规定比例，协议将正式生效并执行，开始改造工作。

3、如何理解“数砖+托底保障”？

答：“数砖+盖式保障”是上海老区改造的新机制，如果“数砖”不能解决居民住房困难，就要开展“套式保障” ，也就是说，至少要为居民确定一个居住面积的底线。这不在之前的搬迁政策中。所谓“套式保障”，是指目前老旧改建地块房屋普遍不独立成套的现状。按照满足基本使用功能的原则，以拆迁房屋为基本单元，成套户型的标准面积补贴标准一般不超过建筑面积的15%。平方米（具体由新搬迁政策试点地区人民政府确定）。它最大的作用是满足被拆迁房屋的基本功能，改善被拆迁居民的居住条件和生活水平。

4、如何理解结果披露？

答：结果披露应当包括： （一）各类依据的披露，包括拆迁证明、建筑面积、评估价格、生活困难认定等。 （2）经营过程公开，包括被拆迁房屋权属、人口调查、建筑面积、生活困难认定、拆迁评估、合同签订、裁定等环节。 （三）披露合同内容，包括货币补偿总额、安置房（套数、地址、面积、价格）等补偿费用。

5、住宅房屋价值补偿金额如何确定？

答：根据《关于进一步推进本市旧区改造若干意见的通知》和《关于调整完善本市城镇房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见》，住宅价值补偿为：

1、公租房：评估价×80%+套间补贴+价格补贴

2、私人住房：评估价×100%+套型面积补贴+价格补贴

评估价=被拆迁房屋的房地产市场评估单价×被拆迁房屋建筑面积（??如果被拆迁房屋的房地产市场评估单价低于评估均价，则按评估平均价格。

套型面积补贴=评估均价×补贴面积。

价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆迁房屋建筑面积。

6、生活困难户的货币补贴如何计算？

答：生活困难户货币补助计算公式：异地配套商品房单价×（安置对象×22平方米/人-补偿后房屋拆迁面积）和重新安置）

异地配套商品房单价以市政配套商品房平均单价为基准，由各试点地区根据实际情况制定。

被拆迁户的安置对象，由区住房保障机构参照本市住房保障相关管理办法规定的申请条件和审查办法确定。由银行予以认定，对认定符合条件的对象，在拆迁范围内予以公示。公示期为15天。如有异议，区住房保障机构将在10个工作日内核实并予以公告。

补偿安置后房屋拆迁面积=被拆迁住宅房屋价值补偿÷异地配套商品房单价。

增加的对生活困难户的货币补贴，可与被拆迁住宅房屋获得的价值补偿相结合，购买拆迁人提供的异地配套商品房。

享受生活困难家庭货币补贴后，视为享受住房保障。拆迁人应当将有关情况报本区住房保障机构备案。

7、拆迁补偿安置协议的主体是谁？

答：拆迁私人房屋，拆迁人应与被拆迁人签订协议。仅有国有土地使用证的，由国有土地使用人指定的使用人确定。财产所有人死亡的，由继承人依照《中华人民共和国继承法》的规定签订合同。

公共房屋拆迁，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人另行签订协议。承租人死亡的，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（沪房地字[2001]673号）实施的通知，出租房屋须签订合同；共同占用人有多人的，应协商确定代表人；协商不成的，由公有财产所有人指定确认。

8、如何理解房屋使用权的所有者？

答：房屋使用者是指实际占用房屋的单位和个人。

9、搬迁配套商品房有哪些？

答：配套商品房，俗称“合适套房”，是指政府的优惠政策、有限的建设标准，以及本市重大项目的供应、重点老区改造等。项目拆迁居民。

10、配套商品房的开发建设标准是什么？

答：一、配套房屋应该是开发建设应当按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定进行。其次，套房的建设应当按照以下规定进行规划设计： （一）符合规划部门确定的容积率、建筑密度等规划指标； （2）住宅主体户型约70平方米，2室1厅。适当配置1房1厅或2房户型，建筑面积约50平方米，少量配置3房1厅，建筑面积约90平方米。高层住宅房型设计的面积可适当放宽； （三）符合国家和本市有关住宅建设的技术规范和标准。此外，市有关部门在审批市属配套房屋建设项目的规划设计方案和初步设计方案时，应当征求市住房和国土资源局的意见；设计时应征求区县房地产管理部门的意见。

11、配套商品房在拆迁过程中应遵循哪些供应标准？

答：保障性住房优先向重点项目的城建搬迁基地困难家庭提供保障性住房，按公用住房需求供应。来源、接受申请、审查条件、发出供应订单和签署配套套房的预售合同。配套套房的具体供应对象和供应程序，由区、县政府规定并公布。

12、配套商品房质量有保障吗？

答：配套套房的购房者有权获得《上海市新房质量保证书》和《上海市新房操作手册》。

13、配套商品房如何办理不动产登记？

答：配套套房的购房人应按照《上海市房地产登记管理办法》办理房地产登记。房地产登记机构应当在房地产权属证书备注栏注明“配套商品房”字样。

14、拆迁补偿的分割范围是多少？

答：私人房屋的共有人一般分房屋价值（金钱补偿）；承租人和共同占用人可以支付拆迁补偿费。划分，但要区分不同的情况，房屋使用权的所有者应由所有者放置，如果拆迁补偿费按照约定属于使用权人的，方可分摊。

15、除房屋拆迁补偿外，其他补偿应遵循哪些原则？

答：其他补偿是指公共住宅和非住宅房屋拆迁，根据国务院《城市房屋拆迁管理》，根据《上海市城市房屋拆迁管理条例及实施细则》，以及作为上海市相关拆迁单位的实际运作，除了房屋拆迁的货币补偿外，被拆迁人还可以在公租房被拆迁的情况下获得搬迁。补偿费、设备搬迁费、临时安置补助费、搬迁奖励费、一次性补偿费。公共非住宅房屋被拆迁的，被拆迁人还可以获得设备拆装费、无法恢复到新结算成本的设备重置价、停产停业损失补偿金。拆迁造成的。

上述费用中，搬迁补偿费、设备搬迁费、临时安置补助费应归属于承租人、合租人等。奖励费和一次性补偿费一般应在实际居住人之间分摊。拆除过程中被拆除的房屋。设备搬迁安装费，不能恢复的设备，按照重置价合并为新的结算费用，归设备所有人所有。因拆迁造成的停产停业损失，由实际遭受损失的经营者承担。

16、代管物业拆迁过程中应注意哪些事项？

答：对已获准拆迁的代管物业，区执行私人住房政策办应先进行产权审查，记录房屋建筑面积和原使用情况，由拆迁单位进行安置。并按照拆迁办法的规定进行补偿。代管房屋拆迁的补偿价款，应当交代管单位（房屋管理部门或管理单位）保管。

17、如何正确理解“违章建筑”？

答：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十二条的规定，拆迁违法建筑不予补偿。因此，在拆迁实践中产生了很多相关争议。根据国务院2011年《国有土地房屋征收》根据《收支条例》第二十四条的规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城市规定的建设活动予以处理。依法进行农村规划。市、县级人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织有关部门对征收范围内的未登记房屋依法进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑物和临时建筑物，未超过批准期限的，给予补偿；超过批准期限的违章建筑和临时建筑，不予赔偿。

18、如果在房屋拆迁决定作出后，拆迁人达成安置补偿协议，安置补偿协议的效力是什么？

答：房屋拆迁决定是在当事人不能达成协议的情况下，房屋管理部门保证房屋拆迁顺利进行，因一方申请而作出行政处理。民事主体有权依法处分自己的民事权益。判决作出后，拆迁双方就安置补偿达成一致。这是双方对其民事权利的重新处置，不违反民事意志自治原则，也没有法律上的性规定。因此，在房屋拆迁决定作出后，拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议的，该拆迁补偿安置协议具有法律效力。

19. 房主或公房承租人选择将安置货币化，并与拆迁人达成协议。如果房屋使用人或共同占用人提起诉讼，要求住房和城乡建设局作出房屋拆迁决定，该怎么办？

答：根据《上海市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条的规定，拆迁人与被拆迁人或公房承租人不能就拆迁补偿安置达成协议的，经申请当事人，被拆迁房屋所在的区、县房屋为区判决。也就是说，只有在拆迁双方协商不成的情况下，房地产局才能根据当事人的申请作出裁定。如果已经达成拆迁协议，住房和城乡建设局就不能再作出裁定。

拆迁人与私房业主签订货币化安置协议后，被拆迁房屋的其他使用人要求房地局作出裁决，因为拆迁补偿的权利义务与拆迁安置补偿没有直接关系与拆除者一起，他们起诉了请求的场所局履行法定职责，审理本单位与拆迁人之间的拆迁补偿安置纠纷的，不予受理。

拆迁人与部分共有人签订拆迁安置协议后，其他共有人要求房地局作出裁定，因为房地局无权否认拆迁补偿费的有效性。协议。没有法律依据，应当作出判断，驳回其他共有人的诉讼请求，由房地产局裁定。其他共有人与拆迁人与部分共有人之间发生的拆迁补偿安置纠纷，应当通过民事诉讼解决。

拆迁人与公房承租人签订货币化安置协议后，因拆迁其他共同住户而产生的安置资金分配纠纷，可通过民事诉讼解决。

租金标准是为出租私人或公共房屋而协商的。公屋业主或承租人已与拆迁人签订补偿安置协议。安置补偿的权利义务不存在直接关系的，诉讼请求住建局裁定的，应当驳回诉讼。

但在实践中，如果公房承租人与拆迁人之间无法达成拆迁安置协议，其他共同居住者长期无法安置的，可以向人民法院提起民事诉讼。拆迁人作为被告，法院将公房租户（拆迁人）列为民事诉讼第三人。

20、当事人不能就拆迁补偿安置问题达成协议，是否可以直接向法院提起诉讼？

答：当事人对拆迁补偿安置问题未能达成协议的，应先向有关部门申请裁定。未经裁定直接提起诉讼的，人民法院不予受理。

21、被拆迁人为境外居民的，拆迁安置房（分段??）如何公证？

答：居住在港澳台地区的当事人应当委托他人申请继承、财产等。对权利处置、人身关系变更等重要公证事项，委托书应当经公证人（组织) 在其住所地，或经法务部指定的组织或个人证明。居住在国外的当事人，委托他人办理前款规定的重要公证事项的，委托书应当由其居住地的公证人（组织）和我驻外使（领）馆进行公证。